Geld uit een vastgoedvennootschap halen wordt duurder: wat betekent dat concreet?

Wie geld uit zijn vennootschap wil halen, betaalt daar 18 procent op vanaf 1 juli 2026. De belastingverhoging telt ook voor winst die opgebouwd is vóór 2026.

Het was al bekend dat de regering had beslist dat het duurder zou worden om als ondernemer geld uit een vennootschap te halen. Nu is er meer duidelijkheid over de details.

Dividenden

Kleine vennootschappen konden tot vandaag dividenden uitkeren tegen 15 procent roerende voorheffing (de VVPR-bis-regeling). Het moest daarbij gaan om kapitaal dat na 1 juli 2013 in de vennootschap is ingebracht, en dat al drie jaar in de vennootschap zit. Dat wordt vanaf vandaag 18 procent.

Liquidatiereserve

De liquidatiereserve is een spaarpot die bedrijfsleiders aanleggen met de winsten van hun onderneming. Bij uitkering daarvan geldt een andere regeling.

Voor nieuw aangelegde liquidatiereserves (vanaf boekjaar 2026) betaalt de vennootschap bij de aanleg direct 10% anticipatieve heffing. Bij de uitkering kunnen zich drie situaties voordoen.

1. Wanneer je de opzijgezette cash na de verplichte wachttermijn van 3 jaar uitkeert, betaalt de bedrijfsleider voortaan 9,8% roerende voorheffing.

2. Respecteer je de wachttermijn niet, dan betaal je 30% roerende voorheffing. Dit was voorheen 20%.

3. Wacht je tot bij de liquidatie van de vennootschap, dan is het tarief 0%.

Voor liquidatiereserves aangelegd voor 31 december 2025 is de roerende voorheffing bij de uitkering 5 procent (bestaande reserves die na vijf jaar worden uitgekeerd) of 6,5 procent (uitkering na drie jaar).

Daardoor stijgt de belastingdruk van kleine vennootschappen - de vennootschapsbelasting plus de winstuitkering - van 32 naar 34,4 procent.

De belastingverhoging gaat in vanaf 1 juli 2026.

Formele verplichtingen

Als kleine vennootschap moet je de cash boekhoudkundig vastklikken. De reserve moet verplicht op één of meer afzonderlijke passiefrekeningen geboekt blijven. Bovendien moet de accountant bij de jaarlijkse aangifte in de vennootschapsbelasting een specifiek opgaveformulier (275 A) voegen.

Wat betekent dit concreet voor een vastgoedvennootschap?

Op het eerste gezicht lijkt de nieuwe wet een beperkte ingreep. Voor vastgoedvennootschappen die systematisch winst opbouwen en uitkeren, kan de impact op lange termijn echter aanzienlijk zijn.

Laten we dit bekijken aan de hand van een concrete situatie.

Een praktijkvoorbeeld

Stel: Jan bezit via een vastgoedvennootschap een aantal appartementsgebouwen die worden verhuurd.

De vennootschap:

• ontvangt jaarlijks huurinkomsten;

• realiseert na alle kosten een winst vóór belastingen van 100.000 euro;

• keert geen bezoldiging uit aan de bedrijfsleider;

• betaalt de normale vennootschapsbelasting;

• keert jaarlijks 50% van de winst na belastingen uit als dividend;

• houdt de andere 50% aan als reserve voor toekomstige investeringen.

Dit model komt vaak voor bij vastgoedvennootschappen die hun vastgoedportefeuille geleidelijk willen uitbreiden.

Situatie onder de huidige wetgeving

Vandaag kan een kleine vennootschap in veel gevallen gebruikmaken van het VVPR-bis-regime, waardoor dividenden na een wachttermijn slechts onderworpen zijn aan 15% roerende voorheffing.

Stap 1: vennootschapsbelasting

Bij een winst van 100.000 euro betaalt de vennootschap:

• winst vóór belastingen: 100.000 euro

• vennootschapsbelasting (20% op de eerste schijf onder voorwaarden): 20.000 euro

Overblijvende winst:

80.000 euro

Stap 2: dividenduitkering

De helft wordt uitgekeerd:

• dividend bruto: 40.000 euro

• roerende voorheffing 15%: 6.000 euro

Netto ontvangt Jan:

34.000 euro

Stap 3: reserveopbouw

De andere helft blijft in de vennootschap:

40.000 euro reserve

Eindresultaat

Van de oorspronkelijke winst van 100.000 euro:

• 20.000 euro vennootschapsbelasting

• 6.000 euro roerende voorheffing

• 34.000 euro netto naar de aandeelhouder

• 40.000 euro blijft in de vennootschap

De totale fiscale belasting op het uitgekeerde deel bedraagt dus ongeveer 32%.

Situatie onder de nieuwe wetgeving

Volgens het bereikte regeringsakkoord stijgt de roerende voorheffing voor VVPR-bis-dividenden van 15% naar 18%.

Belangrijk is dat deze verhoging niet alleen zal gelden voor toekomstige winsten, maar ook voor winstreserves die vanaf 2026 worden uitgekeerd onder het nieuwe regime.

De vennootschapsbelasting verandert in dit voorbeeld niet.

Stap 1: vennootschapsbelasting

• winst vóór belastingen: 100.000 euro

• vennootschapsbelasting: 20.000 euro

Overblijvende winst:

80.000 euro

Stap 2: dividenduitkering

• bruto dividend: 40.000 euro

• roerende voorheffing 18%: 7.200 euro

Netto dividend:

32.800 euro

Stap 3: reserveopbouw

Reserve:

40.000 euro

Eindresultaat

Van de oorspronkelijke winst van 100.000 euro:

• 20.000 euro vennootschapsbelasting

• 7.200 euro roerende voorheffing

• 32.800 euro netto naar de aandeelhouder

• 40.000 euro blijft in de vennootschap

Jan ontvangt dus jaarlijks:

1.200 euro minder netto dividend per 100.000 euro winst.

De impact op lange termijn

Voor veel vastgoedvennootschappen lijkt dit op het eerste gezicht beperkt. De echte impact ontstaat wanneer jarenlang reserves worden opgebouwd.

Stel dat de vennootschap gedurende twintig jaar telkens 40.000 euro toevoegt aan haar reserves. Dan groeit het eigen vermogen met:

800.000 euro

Wanneer deze reserves later worden uitgekeerd, zal het verschil tussen 15% en 18% roerende voorheffing aanzienlijk zijn. Op een uitkering van 800.000 euro bedraagt de extra belasting:

• aan 15%: 120.000 euro

• aan 18%: 144.000 euro

Extra kost:

24.000 euro

Voor vastgoedvennootschappen die vastgoed aanhouden voor de lange termijn en vooral werken met reserveopbouw, loopt de impact dus op naarmate de portefeuille groeit.

Wat betekent dit voor vastgoedvennootschappen?

Vastgoedvennootschappen verschillen van klassieke operationele bedrijven.

Een productiebedrijf of consultancykantoor keert vaak periodiek dividenden uit omdat er weinig kapitaal nodig is. Een vastgoedvennootschap daarentegen gebruikt haar winsten meestal voor:

• aankoop van bijkomende panden;

• renovaties;

• energiebesparende investeringen;

• aflossing van leningen;

• financiering van toekomstige projecten.

Iedere euro die de vennootschap verlaat via een dividend, kan niet langer worden ingezet voor nieuwe investeringen. Door de hogere belasting wordt die afweging nog belangrijker.

Korte termijn: welke strategie overwegen?

Voor vennootschappen met voldoende liquiditeiten kan het interessant zijn om na te gaan of bestaande uitkeerbare reserves nog onder het huidige gunstigere regime kunnen worden uitgekeerd vóór de nieuwe regels effectief in werking treden.

Daarbij moet wel rekening worden gehouden met:

• de liquiditeitstoets;

• de balanstest;

• toekomstige investeringsplannen;

• lopende kredieten;

• mogelijke renovatieverplichtingen.

Een overhaaste dividenduitkering die later tot financieringsproblemen leidt, is zelden een goede beslissing.

Lange termijn: welke strategie is verstandig?

Voor vastgoedvennootschappen lijkt een sterk eigen vermogen steeds belangrijker te worden.

Een aantal aandachtspunten:

1. Focus op vermogensopbouw

Reserves vergroten de kredietwaardigheid van de vennootschap. Banken kijken steeds nadrukkelijker naar het eigen vermogen bij nieuwe vastgoedfinancieringen.

2. Maak een dividendplan

In plaats van jaarlijks automatisch 50% uit te keren, kan het zinvol zijn om uitkeringen af te stemmen op concrete privébehoeften.

Niet-uitgekeerde winst blijft immers beschikbaar voor nieuwe investeringen.

3. Gebruik reserves strategisch

Een reserve hoeft niet noodzakelijk later als dividend te worden uitgekeerd. Ze kan ook dienen voor:

• aankoop van bijkomend vastgoed;

• herontwikkeling van bestaande panden;

• financiering van grote renovaties;

• gedeeltelijke schuldafbouw.

4. Denk op generatieschaal

Bij vastgoedvennootschappen is de investeringshorizon vaak tientallen jaren. In dat geval is het soms fiscaal interessanter om vermogen verder binnen de vennootschap te laten renderen dan jaarlijks aanzienlijke dividenden uit te keren.

Conclusie

De verhoging van de roerende voorheffing van 15% naar 18% lijkt beperkt, maar raakt rechtstreeks het klassieke model waarbij vastgoedvennootschappen jaarlijks winst uitkeren aan hun aandeelhouders.

Voor een vennootschap die jaarlijks 100.000 euro winst maakt en de helft daarvan uitkeert, bedraagt het onmiddellijke verlies 1.200 euro netto per jaar. Op lange termijn kan de bijkomende belasting op opgebouwde reserves echter oplopen tot tienduizenden euro's.

Voor vastgoedvennootschappen wordt het daarom belangrijker dan ooit om een doordachte balans te vinden tussen privé-inkomsten vandaag en vermogensopbouw binnen de vennootschap voor toekomstige investeringen. De beste strategie zal meestal niet bestaan uit maximaal uitkeren, maar uit het optimaal inzetten van reserves om de vastgoedportefeuille verder te laten groeien.